【主持人】：欢迎大家回到2010博鳌房地产论坛现场，今天下午，更多的嘉宾为我们奉献精彩的演讲。经济结构的转变必然为我们带来一个全新的经济运行环境，政策及市场的急剧变化则为中国房地产行业带来一个不确定的未来，此时，企业如何抉择？我们今天下午的主题就是“在路上：“行业变局与企业转型”。好，首先我们就请出今天下午首位演讲嘉宾。

　　【梁上燕】：尊敬的各位领导、各位老朋友、新朋友，大家下午好！我把大会的题目改了，不是晋商演义，还是结合今天的大主题：在路上。 在过去十年里，我们走过了风风雨雨。在这里首先道一声星河湾 (论坛 新闻)祝福，祝大家每天都能心情盛开。我们十年前做第一个项目的时候，在广州，当时说心情盛开，问法都不通。很高兴与各位业界同仁共同探讨企业发展之路。我把主题改为：中国企业需要苹果精神，需要一个开创精神。通过星河湾十多的创造之路简短分享。

　　首先希望大家共同思考一个问题，在经历了30多年飞速发展后，对中国企业最有意义、最有价值的是什么。回答这个问题之前，我看到两则消息。去年参加论坛的时候，大家讨论了诺基亚与苹果的一个关系。我们看一下2010年5月16号苹果股票市值2000多亿美元，超过微软，成为全球第一大高科技企业，也是仅次于美孚。我中午的时候把苹果所有的数据都带出来，由于时间关系，我先去掉，大家有时间可以慢慢研究。早上我在论坛也说星河湾十年走的是一条比较孤独的路，在做强的时候，很多企业选择做大。但是星河湾选择做强之后，做精。我想跟苹果有相似的地方，不是每个企业都可以成为苹果，但是每个行业都需要自己的苹果，包括商业地产、住宅地产、综合地产等等。早上嘉宾说企业的发展最重要还是在企业文化里面。这个消息是昨天晚上预先知道了，7月31恩日，太原星河湾销售大幅度超越去年8月8号浦东星河湾6小时40亿的记录。

　　这应该是一个中国的记录。这次太原是一个二线城市，所以值得跟大家分享。

　　我们现在看到当天的所有50亿的销控全部呈现，而且签约速度比在上海一个月才签下来50多亿更快。苹果始终倡导不断创造、创新与尊重客户体验的企业精神不谋而合，十多年来，星河湾以舍得、用心、创新的坚持气度创造着自己的传奇。如何从中国制造到中国创造，十年前我们也跟在座同行也一样，我们也是把一些罗马的风格、意大利的风格拿过来。但是从浦东星河湾到太原星河湾，我们所有建筑规划设计都是星河湾自己做的。1000套房子全部封顶，只用了13个月。09年2月份，中国应该没有很多企业敢于拿土地。我们是09年5月份市场才恢复，当时一方面担心你们敢于在太原这个市场，能赢吗？我说如果我是你我赶快在星河湾旁边拿地，星河湾可以带动区域发展。终于7月31日，太原星河湾获得市场认可。我们在回顾往前一步，05年北京的星河湾当时也是这样一片土地，那个时候二三环之外，就没有路了。这种前瞻性需要一个企业用它的经验和积累去有用勇气敢于做这个决定。再回到十年前，01年中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南楼市看星河湾。大家看到这句广告，可能就想到星河湾做了什么，十年来不变的就是企业精神，把社区打造成心情盛开的地方。

　　无论在北京，上海、广州，无论在哪一个纬度，我们都希望能够创造全球同纬度，最美丽的园林社区，除了大家非常熟悉星河湾的装修，一直努力用中国创造为星河湾所在的城市积极贡献。我们希望给到业主永远不变的承诺。当你们手上拿着宝贵土地的时候，真的要很尊重那片土地的地脉、人脉，用心做起来。这样土地价值大了，为企业荣誉、为员工骄傲都可以得到双丰收。星河湾十年来都是珍惜每一寸土地的价值，但是每一个星河湾都在自己挑战自己，十年来我们一直跟同行都敞开式的交流，但是每个地方我们又在超越自己。就像太原星河湾，黄董事长所说我们要做一个让全世界有眼界的人看了都为之震撼的项目。就算北京的严寒我们仍然也这样的景象，无论哪里的星河湾，我们的园林、环境都是这样一个美景。大家现在看到是太原星河湾，仍然是蓝天白云，这是蔡总上去所说，那里可能灰蒙蒙的。每一个朋友过去，我都告诉他，你看现在又有白云了。十多年来，我们坚持四个城市里面都是这样的追求。上海星河湾、浦东星河湾已经成为上海一个指定的接待酒店。09年星河湾成功布局了北京、上海、广州三个中心城市后，我们说这种叫做都市型的星河湾。他们问星河湾也会去二三线城市吗？我说是的。中国城市化进程很快，但是接下来应该二三线就是这样一个方向。因此，星河湾跟大家一样同样要进入二线城市开发。进入山西太原，不仅仅是星河湾，所有关心星河湾的朋友都在思考，它的模式能否续写辉煌。

　　就没有路了。这种前瞻性需要一个企业用它的经验和积累去有用勇气敢于做这个决定。再回到十年前，01年中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南楼市看星河湾。大家看到这句广告，可能就想到星河湾做了什么，十年来不变的就是企业精神，把社区打造成心情盛开的地方。

　　无论在北京，上海、广州，无论在哪一个纬度，我们都希望能够创造全球同纬度，最美丽的园林社区，除了大家非常熟悉星河湾的装修，一直努力用中国创造为星河湾所在的城市积极贡献。我们希望给到业主永远不变的承诺。当你们手上拿着宝贵土地的时候，真的要很尊重那片土地的地脉、人脉，用心做起来。这样土地价值大了，为企业荣誉、为员工骄傲都可以得到双丰收。星河湾十年来都是珍惜每一寸土地的价值，但是每一个星河湾都在自己挑战自己，十年来我们一直跟同行都敞开式的交流，但是每个地方我们又在超越自己。就像太原星河湾，黄董事长所说我们要做一个让全世界有眼界的人看了都为之震撼的项目。就算北京的严寒我们仍然也这样的景象，无论哪里的星河湾，我们的园林、环境都是这样一个美景。大家现在看到是太原星河湾，仍然是蓝天白云，这是蔡总上去所说，那里可能灰蒙蒙的。每一个朋友过去，我都告诉他，你看现在又有白云了。十多年来，我们坚持四个城市里面都是这样的追求。上海星河湾、浦东星河湾已经成为上海一个指定的接待酒店。09年星河湾成功布局了北京、上海、广州三个中心城市后，我们说这种叫做都市型的星河湾。他们问星河湾也会去二三线城市吗？我说是的。中国城市化进程很快，但是接下来应该二三线就是这样一个方向。因此，星河湾跟大家一样同样要进入二线城市开发。进入山西太原，不仅仅是星河湾，所有关心星河湾的朋友都在思考，它的模式能否续写辉煌。

　　就没有路了。这种前瞻性需要一个企业用它的经验和积累去有用勇气敢于做这个决定。再回到十年前，01年中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南楼市看星河湾。大家看到这句广告，可能就想到星河湾做了什么，十年来不变的就是企业精神，把社区打造成心情盛开的地方。

　　无论在北京，上海、广州，无论在哪一个纬度，我们都希望能够创造全球同纬度，最美丽的园林社区，除了大家非常熟悉星河湾的装修，一直努力用中国创造为星河湾所在的城市积极贡献。我们希望给到业主永远不变的承诺。当你们手上拿着宝贵土地的时候，真的要很尊重那片土地的地脉、人脉，用心做起来。这样土地价值大了，为企业荣誉、为员工骄傲都可以得到双丰收。星河湾十年来都是珍惜每一寸土地的价值，但是每一个星河湾都在自己挑战自己，十年来我们一直跟同行都敞开式的交流，但是每个地方我们又在超越自己。就像太原星河湾，黄董事长所说我们要做一个让全世界有眼界的人看了都为之震撼的项目。就算北京的严寒我们仍然也这样的景象，无论哪里的星河湾，我们的园林、环境都是这样一个美景。大家现在看到是太原星河湾，仍然是蓝天白云，这是蔡总上去所说，那里可能灰蒙蒙的。每一个朋友过去，我都告诉他，你看现在又有白云了。十多年来，我们坚持四个城市里面都是这样的追求。上海星河湾、浦东星河湾已经成为上海一个指定的接待酒店。09年星河湾成功布局了北京、上海、广州三个中心城市后，我们说这种叫做都市型的星河湾。他们问星河湾也会去二三线城市吗？我说是的。中国城市化进程很快，但是接下来应该二三线就是这样一个方向。因此，星河湾跟大家一样同样要进入二线城市开发。进入山西太原，不仅仅是星河湾，所有关心星河湾的朋友都在思考，它的模式能否续写辉煌。

　　很多朋友认为一线、三线产品应该不一样，但是他们看到的太原星河湾，只会给我们加分。山西由于能源过度开发，以及地区气候原因，城市生活并没有人们想象的那么理想。进入山西以来，星河湾以山西一员身份要求自己，为建设山西、美化山西不断努力，因为星河湾相信山西未来美好前景，只要我们用心付出一定能创造出高品质，让全世界有眼界的人看过都震撼的产品。我们细细研究了太原未来的发展，因此在刚刚过去的四个多月，星河湾做了十多动作，就是十个盛开在中国，礼赞山西。我们做了50多场礼赞山西活动，从今年2开始我们做了一个“仍说山西好风光”。大家看看中国的地图，再看一一下星河湾乐观递推，所有的地方都去遍了。从做好产品同时，把品牌，把跟山西文化结合深深结合在一起。我们每个城市都有自己独特的文化，问题是我们有没有用心跟这个城市人脉、地脉、文脉很好地结合。这是中国在山西仅存的1200年前的古建筑。当我们带着全国28个主流媒体学者专家一起聚集的时候，经过8天对山西的考察，最后一个内蒙古的记者唱着那英的征服。我们能不能真正理解每一寸土地的价值，真心为城市作贡献。我想这也是星河湾在大家认为市场不好的情况下，仍然能被消费者所接受。我们知道晋商文化，星河湾第四部分是把晋商文化、晋商榜样做了很多探讨，还有晋阳的古城文化也进行了很好的研究。很多的跟山西一起的感受，大家看一下这是跟山西日报系列的宣传，从来没有说我的面积多少、价格多少。我们也连通中国国家地理杂志，请了十多位这样的专家。大家看过这么美的山西吗？我这个图片总共有180多张，非常秀美，连山西朋友都极少去看过的图。所以山西除了有5000年文明，还有美丽的风光，还有晋商的文化。曾经是中国第一张支票、中国的经理人制、中国佛教四大盛地五台山，都在山西。星河湾是成功翘动了一个原来没有准备过换房子、买房子的，85%以上不是煤老板的太原人。这个我相信在座同行，你们每一个城市的人的消费力都会比太原还旺盛。太原楼价才6000多，但是却能翘动这么大的市场。这就是太原星河湾一个分享会。这是我当时在山西星河湾出来前，跟山西媒体的交流，大美的山西，需要星河湾，星河湾绽放太原。星河湾凭借对山西文化的理解，将山西文化融入项目推广中，与更多人分享。

　　这是我改了60遍的太原星河湾的广告，大家可能会觉得很奇怪。从头到尾，50亿下来没有看到任何一个价格。我们看到是一个300年前的老戏台、山西大鼓、中英文化的对接。仅仅4、5稿后，我们就出现了一个感谢太原。除了那么美的园林，现在大家看到的就是太原星河湾的五星级酒店。从房子封顶到五星级酒店、千人宴会厅使用等等，13个月全部完成。这是十年来，星河湾用十年时间做了一个标准、系统，让我们有一个很快速团队在最短时间内呈现一个新的产品。现在大家看到就是星河湾公园已经作为太原市政重点工程之一，大家看到所有都是现楼实景。这是浦东星河湾交楼的，一年前创造记录。这是7月31号当天早上，为什么50亿能这样敞开。开盘一个小时，大道上全部是车。星河湾以我们在大美山西的全程投入，赢得山西父老的好评。

　　在短短三天后，我的广告出来出来就是敬谢、敬谢、敬谢。这样的情景在一年前也见过。星河湾敢于在05年在北京不拿状元就走路回广州。我们第四天广告就是谢谢你，上海！同样也是一天卖完了50万。星河湾在太原完成了这场大胜，业界觉得有一些突然，但是唯有星河湾深知是背后的舍得、用心、创新才获得成功。它之所以成功，离不开客户对星河湾创造的高端圈层平台价值的认可。可以拥有一个全面提升生活、事业、修为的高端平台。十年前我们已经提供物业服务了，解决了一般生活的需要，但是这三年星河湾一直在提倡做解决生活之外，我们搭建一个事业和修为的高端平台，让业主从邻居变成朋友变成伙伴。

　　除了硬件，大家所看到的硬件，其实看不出背后它的付出和软件。让业主得到的不仅仅是平方米，是一个完完全全的立方米，成为一个中华文化的弘扬者。这十年来，星河湾都是有这样的推进。张总在台上也问我继续下来怎么走，我说仍然往前。但是星河湾已经完成了十年标准化制造、团队的打造、系统的建立，在今年开始已经有三个品牌可以进行品牌输出，而且是跨出国门输出。十年来凭借独特的创造精神，建立一所又一所高端社区。

　　从广州，到北京、到上海，把广州的商场、北京的官场、文化场、上海的洋场，之后太原5000年的文明，我们进行一个连接，我相信世界上没有这么庞大的社区，没有这么庞大的品牌，我们共同摸索了从中国制造走进中国创造，只有走进中国创造，中国未来房地产同行、我们企业才会赢得更多的尊敬。继去年第一届星河湾大会后，今年马上将召开星河湾业主大会，从广州、北京、上海飞到某一个地方，大家已经从普通邻居变成朋友、变成生意伙伴，来自中国的精英人群、来自全国的精英人群，我相信这股力量会越来越大。我相信第二届星河湾大会将会融汇中外古今文化，在经济类、文化、顶尖阶层接连上演，将在9月15号在上海，将带给世人新的感动。无论是苹果还是星河湾，都坚持做精做强企业发展之道，，不久将来我们希望看到更多企业从中国制造向中国创造转移，从单纯利润追求向尊重客户、创造更多的企业价值，星河湾说要打造地产界的劳斯来斯，就是对地产的追求。我们倡导苹果精神，是对创造的敬仰与追求。我们最终追求的目标相同，我们也都希望用十倍用心赢得客户尊重，同时我也希望苹果精神更多出现在中国企业身上，中国企业需要苹果精神，如此才能创造更多被国人、世人喜爱的真正的中国品牌。十年来，无论市场怎么变化，世界经济的冬天都会有的，但是我们心不能有冬天，只要我们对自己充满信心，我们有自己的目标，我相信中国企业会获得更多的尊重，谢谢！

　　【主持人】：接下来有请今典集团董事张宝全先生，主题：商业地产从陪嫁的丫头到现在抢手的新娘。

　　【张宝全】：各位朋友，下午好！我今天想讲商业地产。中国地产前15年的繁荣我认为在中国不会再出现了，中国就是因为在计划经济时代，没有商品房市场，当有这个市场后，到前几年为止已经差不多了。 第一套房已经基本满足了需求，现在可能就是真正在座的，我认为进入了一个换房时代。第一套房买完后，现在再买针对自己需求的新的一个根据自己需要的一个房。中国房地产动力是什么？我个人认为就是新的增长需求。新的增长需求一定会成为下一轮地产根本的动力。

　　今天我想讲商业地产。商业地产在房地产开始的时候就有了，比如社区的会所，包括一些酒店等等。中国地产有史以来，商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如他觉得这个地方没有酒店不好，能不能在规划里加一个酒店。地产开发也是一样，把这个酒店作为小区配套，并不是地区需要的商业物业。我认为要统计数据的话，是非常严峻的。大部分配给地产组团这样的商业包括酒店，大部分可能都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。

　　现在商业地产在今天可能会被大家重视的原因是什么？就是刚才讲的转型。地产商在新的形势下转型是什么？一定是从单一产品向多元化产品。还有一个作为企业最重要的转型就是我们要从单一的开发向开发加投资来转型。我们以前基本上盖了房子就去卖。我认为在今天，如果盖的房全部卖掉，所挣的钱在今天来讲，投资回报率已经很低了。以前用1000万做3、5个楼盘，今天可能要动用1个亿，回报率已经很低了。如果不通过上市解决资金支持的话，企业发展基本上是很困难。像北京拿一块地30、50亿是很常态的事。一个企业光一个项目，想发展的速度也是很难的。再加上中国经济发展很迅速，通货膨胀，也包括像前几年，正因为楼盘卖的不好，地价和房价的增长已经超出了我们开发利润但是如果一个企业仅仅靠这一点来做的话，这跟赌博是无异的，也不太可能的。但是有一个趋势中国经济高速增长通货膨胀，这一定飘浮在我们周围。这就带来一个企业在发展过程中，资产怎么增值保值。今天很多企业从单一开发向开发和投资结合。投资性的物业一定是以持有为原则。这一点大家都在探索。

　　今天讲一讲我们红树林 (论坛 新闻)酒店，可能有的人去过我们的酒店，有的人没有去过，我们从三年前基本上就对传统的民用建筑，住宅、写字楼、商业街就全部停止了，全部做的，像三亚湾红树林酒店，我们定义为度假目的地酒店。

　　一个酒店70万平米，50000间客房。像这样的酒店在三亚他可能是有度假酒店，但是实际上没有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯维加斯酒店，像这些就是中国新的增长需求。中国目前除了行业转型以外，中国市场在消费上也发生了一个非常大的变化，就是中国现在已经达到人均3000美金的时候，消费里面发生了一个重大转型，这个转型就是从功能消费向体验消费，也就是所谓的文化消费。文化应当是我们生产方式和生活方式的综合。比方在前几年我们喝咖啡，大部分买的还是瓶装的咖啡，但是今天这种现象已经很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已经不仅仅是销售咖啡给你带来的功能，更重要的是消费喝咖啡的方式，在什么样的空间、在什么样的环境里。这是中国消费转型很大的东西。这也预示着第三产业在中国发展的很迅速。这些转型都是地产在发展中值得关注的地方或者说可能是我们新的理念。像以前那样的形势、态势我个人认为已经不太可能形成了。现在在全国已经开业经营的像亚龙湾红树林酒店，包括青岛的红树林酒店、三亚湾红树林酒店，我们做这个产品的时候从投资量、销售量比以前做民用建筑多的多。在中国没有上市的企业，依然可以拥有5000亩以上土地的可能真的很少。这个也是我们三年前就也在想怎么走。一种就是去上市，但是后来算算帐，也很累，你不停的做，不停的卖，固然也挣到了钱。我不认为我是一个好的商人，因为好的商人就应当利润最大化、企业最大化、赚钱最大化，我觉得我还不是这样。我归根到底以前不是做地产的，我是学导演的。我们前三年准备拿地的时候，在全国看了很多很多地。但是总是把帐算完后，觉得兴趣不是很大。一个是多地开发，而且尤其是民用建筑是一个非标准化产品，如果所有城市用统一标准模式来做，风险也很大。当然万科在这方面有很多积累，我们这样的企业重新做的话，你也缺乏这样的竞争力。

　　后来我们在三亚湾这地从我们知道拿下就一个月时间。青岛红树林酒店的地从知道到拿下也是一个月时间。这个过程中我们已经发生了转型。当功能消费到体验转型的时候，也正在全面从旅游向度假转型，旅游产业和度假产业是两个完全不同的产业，当人均3000美金的时候，就进入度假时代。旅游产业资源主要是人文资源，比如西安兵马俑，度假资源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一个度假城市做旅游，是非常糟糕的，这是对资源的浪费甚至破坏。比如去到一个城市看到非常好的湿地，一看就是一个旅游规划，做了一条道，把人都要引进去。旅游是靠人头挣钱，如果你想挣很多钱，你就要很多人。但是当真的很多人进来，你这块旅游资源也就不存在了。旅游的市场是7个人，每个人消费3块钱，它的结果也是21元。但是度假是3×7，21元，每个人消费7元。另外旅游市场是中国中低消费市场，度假市场是中国中高消费市场。如果不能够很好区分的话，从我们规划到我们开发或者到我们建设，我觉得是有问题的。

　　红树林酒店应当说我们已经转型成功。在一个转型时期，各个企业应该怎么做。我举三亚湾这个酒店为例，这个酒店原来定位没有博彩的拉斯维加斯酒店，里面有商业街，NBA球场，水上乐园等等以外，包括这个世界上有4000人同时宴会、6000人同时开会的一个会议中心。我看其他城市都把会议中心作为很重要的配套来规划，也有几千人开会的。但是中国已经发生了消费转型，已经从功能消费向体验消费转型，也就是说度假休闲和会议休闲其实也是一种生活，是一种生活方式，并不是你有这样的硬件、功能，你就可以找到你的消费者。比如当我看见一个，把城市很好的会展中心盖在海边的时候，我认为你连运营费都挣不回来，一定赔钱的。你要把会议会展做好，首先把度假休闲做好。拉斯维加斯八成人都是会议会展人群，不是博彩人群。

　　当你把度假目的地硬件设施建造好，你的会议会展才成为其中一部分，并且这部分和酒店客房发生相互作用，使你的人住满、住好。今天在发展转型过程中，我个人认为如果再不能回到商业物业或者经营型物业本来的规律或者市场来做或者来面对的话，依然用房地产开发的理念和方式，或者用一种配套方式来做的话，我觉得也是很难做好的。这一点尤其像在今天的海南或者在今天的三亚，因为很多企业都已经开始介入度假休闲和旅游休闲，也做了很多度假地产，但是我认为用传统的房地产开发方式来做的话，就算今天在市场不成熟的时候，如果被销售好或者卖好的话，未来可能还是会出现问题的。第二，在我们做的商业地产就是红树林酒店中，确确实实体现一个创新，创新确实是有风险的，也不是很简单的事情。但是创新的本质还是对未来价值的发现。但是对未来价值发现，我们都可以去发现，最重要的作为企业是什么？就是你要为此营造出一套有效的商业模式，这套有效的商业模式原则是什么，就是所有参与的上游、下游、中游所有人群，你给他带来利益，而且这个利益是别人不能给的，是你能给他的，并且给他更高的。红树林酒店为什么在全国发展这么快了，现在很多酒店用地都是政府组队和我们商量，有的到我们公司，有的到我们三亚来参观，就是他给你提供最好的土地，他给你提供最好的资源，希望你来做。这也是城市在转型，向第三产业、会议会展转型，像这些转型都是必备的。中国目前非上市的企业，能够快速拓展、能够储备5000亩土地的话，就我们一家。酒店和普通住宅不同就在于初期地价很低，在我们土地基准地价里面高于工业用地的大约就是旅游用地或者酒店用地。再加上政府需要做这个产业，所以他把最好的地拿给你，但是地价并不高。我们目前400多万平米，4000、5000客房，这么大规模，平均楼面地价大约1000元或者还不到。这就意味着前期投入是很少的我们在做商业建筑的时候，可能这是他带来的优势。但是如果没有很好模式支撑，优势不能显现也是不行。像丽江我是在90年代去丽江，我觉得中国最好的画廊在丽江，不在北京。我记得当时有一幅画才5000元，我非常喜欢。我一直在想买还是不买，倒不是因为价钱贵，是因为它很大。我在想买完怎么拿。

　　今天你去丽江会发现，整个城市大约它的画廊可能连二流画廊都没有了，因为它的主体人群就是打着小红旗的。

　　所以工艺纺织品、艺术纺织品成为主体。我们现在在丽江，政府最后给我们700亩土地，他看中的就是你能给这个城市带来的价值。 

　　像我们现在在青岛、三亚所做的这些硬件的设施，他已经不是这个酒店的设施，也不是这个城市的设施，甚至已经成为这个地区的设施。中国地产转型的时候，我们不能依靠老的经验，我们应该关注新的需求，新的需求可能就是我们转型的动力，新的需求可能就是我们下一轮开发乐观动力。转型过程中，商业模式有效建立可能就是我们下一轮核心竞争力营造的过程。谢谢！