【主持人】：2010年中国迎来了新一轮经济周期，房地产业也步入了新的政策调整周期。民生压力，实体经济转型以及通货膨胀阴影，中国房地产即将面对怎样的变局？数完家房地产企业又将何去何从？以下我们开始今天的讨论。首先我们有请中国房地产业协会副会长朱中一先生为本次论坛致词并做主旨演讲。

　　【朱中一】：各位领导、各位专家、各位同仁，新闻界的各位朋友，上午好！很高兴前来博鳌参加本次论坛，下面我受主办方的委托就当前的房地产市场形势谈一点个人的看法。

　　下面我谈两个问题，第一，“国十条”出台以来的房地产市场运行情况。今年以来，中央政府对房地产市场调控措施不断，但1-4月份收效甚微。部分城市还出现了房价、地价越调越高的问题，为坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头，国务院于今年4月17号下发了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。该通知规格高，对遏制投机性的炒作态度坚决、措施有力。投机购房行为基本得到遏制。一些城市房价过快上涨的势头得到了初步的遏制。土地出让的溢价水平明显下降，安居工程建设明显加强。但同时也出现了市场交易量萎缩、观望情绪浓厚的问题，具体表现为：

　　1、房价涨幅整体回落，部分城市有所下降。国家统计局的数字显示，今年4月份全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达到12%，创下了2005年有此统计数据以来的新高。5月份部分城市过快上涨的势头得到了遏制，全国70个大中城市中，12个城市房屋销售价格出现了下跌。二是住宅的销售价格环比下跌0.4%，是09年3月份以来的首次环比下跌。6月份全国70个大中城市房屋销售价格指数环比下降0.1%，其中二手房住宅环比下降0.3%。7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。像上海、杭州、厦门、深圳，也可能包括三亚，已经三个月环比下降。

　　2、商品房市场明显萎缩。国家统计局数字显示，1-5月份，全国商品房销售面积3亿平方米，同比增长22.5%，增速较1-4月份回落了10.3个百分点。1-6月份全国商品房销售面积3.935亿平方米，同比增长15.4%。增速较1-5月份回落了7.1百分点。1-7月份，全国商品房销售4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年又回落了5.7个百分点。7月当月全国商品房面积6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、乌鲁木齐、南宁、厦门等一些主要城市都出现了较大幅度的下降。

　　3、房地产投资和新开工面积依然高位增长。去年房地产投资是上升的，今年由于受惯性影响，和政府对土地出让市场加大了监管力度，1-7月份房地产投资和新开工面积依然高位增长。国家统计局数字显示1-7月份全国房地产开发投资额为23865亿元，同比增长37.2%。商品房新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%。房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%，住房竣工面积2.31亿平方米，同比增长10.5%。但同时也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面积在同比下降，这里我有1-6月份40个城市的数字，1-6月份在40个重点城市当中，有17个城市是同比下降的。比如像北海、贵阳、福州、三亚、海口、厦门、武汉、广州、长沙制、郑州、宁波、上海、青岛、西安、北京、天津等。北海同比下降6.4%，北京同比下降6.9%。这说明不少企业竣工的速度在放慢，一些地方也可能面临后续供应不足的问题。

　　4、土地供应量上半年明显放大。土地的价格明显趋稳，但完成供应计划不足1/3。国土资源部7月30号公布前年18.5万公顷的住房用地供应计划比去年明显放大。但上半年只供应了5.6万公顷，虽然比去年同期实际供应的2.4万公顷相比，增加了135%，但完成前年计划不到1/3，除天津、北京、江苏外，其余28个省区市完成供应计划都没有达到一半。在完成的天津、北京、江苏这三个城市当中，保障性住房比例还是比较高。商品住房比例不是很高。

　　在价格方面，国土资源部下属的中国土地勘查，今年2季度全国地价总体水平呈小幅上升态势。全国105个主要城市地价水平每平方米2756元，环比增长1.52%，同比增长9.29%。其中2季度城市商业居住工业用地环比地价较一季度分别下降0.36%、1.2%、0.53%。

　　5、办公楼和商业营运用房市场未受新政影响。1-7月份全国办公楼营运用房销售增速39.4%、36.6%。住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%。此外，投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅。

　　6、保障性用房建设明显加快。2010年保障性用房计划300万套。改造农村危房120万户的任务已经全部分解到地方。中央补助的资金643亿已经全部下发。住建部和各地都签订了目标责任合同。此外，江苏、重庆、厦门、深圳、天津、福州等地还加强了公共租赁住房建设。多数地方保障性按安居工程建设进展顺利。

　　第二，当前房地产市场发展中需要关注的几个问题和对下半年市场走势的预测分析。

　　1、商品住宅的交易量已经从一线城市传导到二三线城市。随着宏观经济形势基本稳定和房地产调控政策落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一些上升，回升幅度有多大还有待观察。

　　2、怎样把增加住房有效供给与盘活存量，包括闲置住房以及发展二手房市场、租赁市场统一结合起来，这里有很多问题需要研究。首先由于目前市场观望气氛比较浓厚，所以一些开发商缩小了开发规模，拉长了开发周期，竣工量在低位运行。怎样加强住房有效供给，我估计政府有关部门要加强督察的力度。另外从国家统计局公布的数字，目前空置商品房1.9亿平方米，住宅为1亿平方米，另外媒体上炒的比较凶的就是闲置房的数量。老百姓手上有2、3套的还占有一定比例。怎样盘活二手房市场和租赁市场是亟待要解决的问题。另外部分城市目前商品住房的租赁价格有所商酌，特别是5、6、7月份，北京上涨了20%多一点，上海上涨10%多一点，深圳上涨了8%。由于房租价格上涨，既影响中低收入者居住的要求，又与物价指数上涨有关联。所以国务院有关领导和国务院有关部门的领导对这个问题都十分关心。所以我们建议政府部门要抓紧制定房屋租赁管理办法，规范经济机构的行为，发展租赁市场。

　　3、土地供应计划完成难度较大，不少城市土地购置面积和完成土地的开发面积仍然在同比下降。正如前面所说，国土资源部公布的数字，上半年完成的土地供应计划还不足供应计划的1/3。所以呀完成全年的住宅用地供应计划难度很大。另外根据国家统计局的数字，从上半年的土地购置面积看，在40个重点城市中，同比下降的有8个城市，其中深圳同比下降99.7%，广州同比下降79.7%，昆明同比下降68.1%，长春同比下降41.8%，南京同比下降41.3%，长沙同比下降33.9%，当然这几个是下降幅度大的。另外在土地开发方面，40个城市当中，上半年平均的同比下降是14.6%，其中下降幅度超过50%有9个城市，像西宁、昆明、北京、三亚、成都、太原、北海、长沙、西安，其中西宁同比下降98.6%，西安下降50.1%。这些城市要促进房地产市场的持续健康发展，尤其是怎么样，包括今年下半年、包括明年、后年市场怎么样健康发展还有很多问题要研究。我们建议政府有关部门要适当调整土地的出让底价，确保土地供应计划的增加。

　　4、保障性住房建设计划完成难度我们认为比较大。多层次住房供应体系形成还需要进一步的制度完善。去年国家下达的保障性安居工程330万套，根据全国人大检查，完成的并不是太理想。今年在房地产市场还不十分景气的情况下，要完成580万套保障性安居工程和120万户农村危改房，显然还需要各个方面的努力。虽然住房和城乡计划建设部与各地已经签订了目标责任书，但我觉得还要加强督促检查。另外怎么样保证市场商品房、公共租赁房、保障性安居工程合理比例，也需要结合各地实际，通盘考虑。

　　综上所述，尽管房地产市场出现了一些积极的变化，但各地房地产市场调整态势不一，政策效果也存在很大差异性。从抑制部分城市房价上涨过快上涨的情况看，调控效果已经很明显。但观望情绪依然比较浓厚的情况看，还不符调控的措施要求。建议今后几个月，引发经济二次探底的可能性不大，完成全年经济增长保八的问题我估计也不大。所以本人估计中央政府调控楼市的政策不会松动，但又鉴于市场不确定因素比较多，包括房地产上下游影响。一些企业对购地问题、开发问题、进度的放慢也会影响明后两年房地产市场，所以我们7月份的时候跟国务院有关部门汇报当中，我们多次建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，以稳定市场的预期，要尽量发挥市场在现行政策框架内的调节作用，同时抓紧制定十二五城镇住房建设规划和中长期建设规划。在这方面，我们协会自己也组织了一些专家提出了一些设想，我们总的觉得十二五总的盘子建设总量还是比较大的，我们估计每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套左右。我觉得我们应该要充满信心。另外在非住宅地产里面，像旅游地产、商业地产还有很好的发展。在住宅地产里头，老年公寓建设也希望大家关注。

　　我们希望我们的企业要坚定信心，顺应政策的调整，做好市场定位，加强企业管理，促进企业的平稳发展。我们也相信由于我们国家正处于城镇化的高速发展时期，我们国家中长期的发展前景依然是好的，特别是在总结了十几年快速发展当中的经验教训，取舍了部分城市泡沫的因素和不健康因素之后，我们国家未来的房地产发展会朝着更加理性、更加成熟、更加协调的方向发展。谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢朱中一先生，接下来我们将请出著名经济学家、中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲先生，演讲主题：增长的极限与房地产未来十年。

　　【樊纲】：非常感谢再次邀请我们参加，我们都属于局外人，但确实我是从第一届就参加的，一下子十年了，也非常祝贺我们观点房地产、我们陈总，十年来的努力，把我们博鳌论坛打造成这样一个品牌，也希望能够继续发展下去。我看你们在门口那句语录，我第一年说的那个话还摆在那儿，说是一批最春风得意的企业家们汇聚在这里。十年之后我还是说你们还是春风得意的一批企业家。

　　最近有一位房地产老总跟我说，他说房价有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到4万。挣钱都挣的不好意思了，显然是非常春风得意的。这句话也说明几个问题：第一，房地产商不应该被妖魔化。还是很不好意思的。第二，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候，你挡不住，市场要跌了，你也挡不住。市场的力量和市场背后的力量比你大。美国那些房地产比你们成熟、比你们力量大，真要跌下来，跌个60%、70%，照跌不住，你挡不住。你有多少能力？市场力量比你大。日本房地产商力量大吧，日本泡沫破了，跌了60%、70%，现在日本还在50%的位置上待着，你也挡不住。所以要更多关注市场背后的东西，思考经济规律。

　　十年了，让我讲什么，确实想想该讲的话都讲了，十年重复的话很多，一直讲，一直都没有动静。防泡沫、体制改革、房产税要改，多年来还没有动静。说供给，供求关系平衡了，价格自然就平衡了，好象也没有什么举措措施。我都讲贫了。

　　我想今天先简单讲一些宏观经济的情况，大的背景，大家思考思考。然后讲一点比房地产更宽一点的，关于投资的供给和需求，从整个大的方面思考一些问题，简单谈点自己的看法。首先，宏观经济。基本的一句话现在稳定增长。昨天数据出来了，没有什么大跌，基本还是平稳。物价指数倒是确实值得关注，我倒不是关注这个3.3%，今年灾多、食品价格涨的多一点。俄罗斯停止出口粮食谷物，这对世界粮食价格有影响。但是食品价格全世界也不会回到07、08年那个时候时候，谷物价格保障，导致一系列食品价格暴涨，达到6%、8%通胀。通货膨胀风险大了后，显然对资金的供给这些问题更加的关注。政策调整上大家想他可能的一些影响。增长的趋势也基本平稳，房地产继续增长，投资继续增长37%。前6个月36%，这7个月37%。这37%你不要说7月份降低了，大家想这个统计数据的时候一定要看去年基数是多少。包括38%-37%很可能是因为去年房地产投资已经上来了，那个基数已经大了，导致今年有所下降，因此这个数还是很高的。

　　我说不要用房地产投资下跌吓唬人，37%、38%是历史最高的。从37%跌10个点，跌到27%，回到正常增长。说影响GDP了，从11%跌到9%了，按照年率算，年初趋势是12%，现在可能9%、10%，就是要他影响GDP，就是不要那两个点，就是要从两位数增长拉回到8、9%的正常增长，这就是宏观调控的意义所在。中国从宏观来讲，大家到各地看，还是热火朝天。今年8%、9%增长，明年8%-9%，再往后看政策是否需要调整再说，但目前来讲，把经济从一个趋于过热水平拉回到相对平稳的水平是积极的，是正面的，不是负面的，有利于市场稳定增长，防止不出现大的泡沫。我个人是赞成这个趋势。这是一个大的判断，因此现在整个政策也好、整个经济也好，大概会朝着目前这个趋势继续稳定走下去。我个人认为不会有什么大的变数。也许下半年通货膨胀如果高一点，会产生一些其他方面的变数，但是基本情况就是这样。

　　剩下这点时间，我想讲一个什么问题呢。讲一讲我们中国人投资的问题，房地产热，我们这些年讲了很多如何抑制投资性需求的问题，回过头看确实有很多钱在那里，找不到投资的机会。企业有那么多钱、居民有那么多钱，这钱往哪去。涉及这个问题的第一个问题是，钱是会像水一样到处流，他既会流向产品，导致通货膨胀。也会流向资产，导致资产泡沫。货币是衡量一切物品价格的。我不是说衡量良心道德什么，我说衡量一切物质产品服务和资产财富这样一种价值标准。因此钱多了，他一方面像水一样流向各处。如果储蓄多了，人们手里钱多了，投资就会投向各处。这个时候你看市场有哪些东西可投。他不能总在那里趴。现在利率又比较低，通货膨胀再起来，大家投资的动机就更强。投股票，股票不好。投房地产，房地产再不好，他就找别的，找大蒜、找绿豆。昨天网上又在说找什么。这么多钱到底投什么？等待对待这个问题，这个问题有没有需求方的问题？有需求方的问题。这些钱怎么发出来的，为什么有那么多钱。特别是本身有那么多一块财富的时候，你怎么又增加那么多货币供给。去年货币增长28%，今年还有18%、17%。这么多年，货币增长速度长期大大高于名义GDP增长速度，导致广义货币M2和GDP比例大概是200%。特别是人们已经有很多钱，你还追加贷款，市场上一定会去寻找机会，产生投资过热、资产泡沫。

　　第二，为什么有那么多储蓄。中国的储蓄率总体来讲不是很高，高端家庭当然高一点。大多数是低端家庭，没有什么储蓄。居民储蓄30%左右。我们企业储蓄多。企业储蓄就是未分配利润，国企也多，民企也多。中国正是资本回报率高的年代，现在说股市不好，确实无法用中国宏观经济因素来解释。我们中国是增长最快的，又是企业利润增长最快的，去年危机的时候企业利润还增长18%，今年增长60%、70%。这个时候我们要想怎么降低储蓄率，这里面有大量文章可做，财税体制改革、税收体制改革，如何增加消费，首先如何增加富人的高消费。这里面政策、观念这些东西。增加高消费，政府从里面高抽税，然后再转移支付，使穷人社保做得更好，使穷人增加消费。个人从整个群体上增加消费，这是现在特别要做的事情。如果财税改革能够做好，中国经济平衡会得到一大块。这些都是减少投资的需求量。

　　给定这么多需求，现在这么高储蓄率，你一时半时降不下来的时候，你就要想怎么使他花出去、使他稳定住。不然的话，这批钱总是在那里寻找投资机会。这是好事，这是市场经济，他寻找投资机会，把大蒜、绿豆都挑起来了。我们市场机会也就充分了。投资机会充分利用起来了。但是为什么这么多。就是这么高储蓄率的时候，你要想怎么创造更多的投资机会使大家投资。大家能够投资更多东西，就减少投资到某一个领域那个资金的量的大小。他就分散一点。过去我们要么就存银行，要么买股票，要么买房产，当然也还有其他投资，但是有两块投资是值得我们现在特别重视：第一，各种垄断行业。怎么使民营资本，使个人资本能够打破垄断，参与各种投资。包括制造业、服务业。最近当然有好消息，有一个国务院36条进一步开放各种垄断行业，使得民营投资能够进去。如何形成各种投资基金，能够使各种民间资本能够真正作为长期投资资本进去。国内如何创造更多的私人投资的机会是缓解某一个个别市场，包括房地产市场投资压力过大的举措。第二，走出去，我们现在光是让资本进来，除了自己储蓄以外，每年1000亿美元国外流入，我们那么多外汇储备，很大一部分是因为资本流入。不光是因为我们外贸顺差，还有大量的资本流入。钱都进来，我们都换成外汇，政府官方储备再拿到外面投资去了。他也投到美国债券、欧洲债券。能不能更多开放私人对外投资的机会，允许私人藏汇于民、用汇于民，允许私人资本流出，这样人民币就会少一点。否则他换成人民币，人民币兴风作浪，央行拿着外汇到国外买那些资产。当然现在有了走出去一些政策，但是政策还非常不配套。个人股票、债券金融资产的投资，包括个人走出去的投资。资本流出，至少要平衡，卖了东西，还要想买人家的东西，包括买人家的房地产去。待会儿后面还要讲中国因为人多地少，容积率应该大大提高，形成供给。中国是很拥挤的，我们一些真正有钱的，真想享受睁眼望去看不见邻居的房子，这些人就可以到外面去了。中国土地政策、房地产政策不应该鼓励这样的房子。到加拿大、澳大利亚，地多的是。全球化了，我们人也应该全球化。现在媒体有人批判，我们第二波流出潮，资金外逃，我们那点流出，刚流出那么点资金就大惊小怪。我们到了应该平衡心态，资本逐步可以双向流动的时代了。这样也会适当缓解一部分。这是总的。各种投资机会怎么打开，提供供给，有了那么多储蓄，我们怎么提供更大的供给。

　　最后，回到房地产市场。房地产市场怎么增加供给，这是我这两年一直在叫的事情，怎么在有限的土地上生产出更多房子，怎么提高土地利用效率。刚才朱秘书长讲到上半年土地供给、土地销售没有完成，大大低于指标。我倒觉得这个事有点值得研究的地方。它一定存在某种制度障碍。当然了，现在因为不确定性比较强，大家看不清前面市场怎么情况，也许影响了土地购买。否则的话，这个数量跟价格走的，价格低了不就卖出去了吗？是市场不好，跟以前不一样了，但是价格可以调整，价格调整了数量就可以调整，这是经济学基本的道理。如何通过价格等等提高土地的利用效率，供给多了，价格自然就跌了。我们的股票市场，我解释不了股票市场，我也不研究，但是股票市场一个基本的原因，我想是一个原因吧。你不是热吗？我增加供给。最近又上了一个农行，供给多了，价格就平稳了。房地产市场不也这个道理吗？除了需求方还有一些制度需要调整，建立市场的内在稳定器外，供给方特别重要。供给方还不是经济适用房这个事情，我个人特别不赞成经济适用房，我赞成廉租房。但是无论如何，如何增加供给，在有限的土地上生产出更多的房子。我建议你们看一个文章，开元公司那本杂志里讲到德国城镇化过程中的一些经验，大家都知道欧洲的城市很稀稀松松，德国要求的容积率是2.5-3。我们全国平均容积率据说是0.45。怎么在这些问题上做更多文章，提供更多供给，老百姓的钱能够有所归处，我们整个经济会更平稳一点，我们也不用一天到晚，这十年来我们经历了好几次调来调去的事情，也不用一天到晚讨论危机新政这些事情，我们房地产商也会有更大发展。我就讲这些，个人观点，谢谢大家！　　

　　【主持人】：谢谢樊纲先生，接下来我们将请出著名经济学家、北京大学国家发展研究院院长周其仁先生，主题：中国经济与房地产政策选择。有请周其仁先生。您的演讲时间为20分钟。

　　【周其仁】：这个题目是论坛给我出的，我自己PPT上已经改了几个字，房地产政策我没有什么发言权，我还是讲讲跟中国经济有关的情况。这两天正在公布7月份的数，我就讲其中一个数。7月份我们国家的贸易顺差是287亿美元。金融危机以来，从单月看，这个数是比较高的。当然前3月份还有一个小的逆差。整个上半年到7月份我们累计的顺差是800多亿美元。

　　下半年还有几个月怎么样呢，还要看，因为通常内需如果有一点走弱，进口就会走弱出口就会转强，顺差就会增加。今年如果有1000、2000亿美元的顺差，也是有可能的。我就讲这个顺差。跑到房地产论坛讲顺差，好像有点文不对题。我觉得这个跟我们房地产有很大关系。顺差不管多大，像去年中国的外汇储备不单单是经常项下顺差，还有一些跑进中国来的钱，加到一起，去年这么大危机，全年中国增加的外汇储备4531亿美元。这个数跟我们在座各位有什么关系吗？你往前看08年4600亿，07年4100亿美元，这些数我们听了都觉得找不到感觉，我想跟各位交流一下我的感觉。

　　什么要国家外汇储备？国家外汇储备就是国家央行从市场上收回来的钱。商业银行当中有几百家是有权做外汇交易的。商业银行的钱从哪里来？广大出口企业挣来的钱。出口企业赚了外汇换成人民币。央行一买外汇，人民币就从央行手里到了商业银行，一年总有四到五次货币周转量。这样的话，大家想想看，如果以去年数字为准，4500亿美元外汇储备净增长，那放出去多少人民币。4500亿美元，如果汇率6-8之间，我们取一个7，2.8万亿美元，再4、5次周转率，假定货币当局不采取任何措施，这一项放出去的量，2.8万亿×4/5，这个量就是我们在市场上看到的量。30年前中国人有点外汇，不得了的事情，没有创汇能力。现在一年有这么大外汇储备，首先是好事。但是好事也有我们一个招呼得了、招呼不了的问题，这种好事都带来巨大挑战。我想很简单地讲清楚它的挑战在什么地方。很简单地讲这部分货币对应的商品已经出口了，钱在国内，就这么简单。因此这个钱在国内就变成国内经济平衡的一个问题。很多人一看外汇、一看顺差，就觉得跟美国人有关系。但是首先是影响国内品牌。你想想，商品出去了，钱在国内，会发生什么事情？这个钱去追什么呢？追商品是追不平的。因为商品总生产量一大块出去了。现在很多人说鼓励消费，真消费了，那个物价指数一下子就上来了。因为购买力超过了商品供应量。这个是有点小沈阳的幽默了。商品出去了，钱留下了。这个不是一点点钱，是一个巨大的钱。如果这个钱全部买商品，国内商品总供应是不够的。这个道理简单吧。非要买，物价总水平一定要上。

　　再来一个结构的，大家并不是平均去买所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品价格都调，价格之间的相对价格不变化。这中间还有结构性的变化，巨大的购买力在某一个时期会集中在某些商品上，那就好看了，这么大的经济，这么巨大的一个超过商品供应量的购买力，冲到哪里，哪里就有行情。这十年来，有人抓住了这个行情，有人没有抓住。这其中有一个市场的力量，而市场是不平衡的。有一些超过商品供应能力的购买力在国内各个市场中漫游，冲到哪里，哪里就好看。那个市场的人都觉得自己本事大的不得了。这十来年我们看到很多东西，从04年调控钢铁开始，三大行业、九大行业，每一个都是出行情。九大行业没有调下去，房地产升温。房地产没调整下去，股票升温。哪些投资品这些年价格不冲到顶点？我的看法，它除了跟国民经济正常增长平衡的力量，除了这个因素之外，还有一个不平衡。这是今天中国经济高度外向介入全球化，中国商品在市场上有竞争力，创造巨大顺差带来的派生品。你光让购买力追商品，是追不平的。你说追国外商品，这个缺口可以减少。可是国外商品消费不容易。因为我们央行在大手的收市场外汇，以维持过去8.26现在的6.8左右的汇率。为什么维持这个汇率呢？我们有巨大的出口部门，多少亿的劳动力，几个沿海省份的经济都依赖着这个出口。人民币对美元升1分钱，写文章很容易，做出口生意的人就不得了。张瑞敏我去谈过，任正非我也去谈过，动一分对出口公司的成本影响巨大。所以要有一个汇率目标，既然有汇率目标，他就在市场上大手买外汇。对个人企业，外汇买外国商品好还是卖给央行好，对很多人说，与其自己买外国商品，不如卖给央行。还有一个困难是跟知识有关，买外国商品、服务、资产，要有相应的知识积累，要消费信息。这方面中国作为一个大国，过去多少年封闭，这个要慢慢积累。剩下还能怎么解决这块缺口，储蓄，中国已经是高储蓄。在座把钱存在银行，银行要花成本的，银行通过把这个钱带出去，才能把银行服务的投入挣回来。所谓基础设施，那不就是买钢材、设备、机械。一个累计越来越大的一个由于高度外向、由于巨额顺差、由于增长非常快的外汇储备，我们国民经济当中就遇到了一个很大的对垒的挑战。

　　为什么这些年老要调控，其实政府也是蛮辛苦的。一会儿管这个行业、一会儿管那个行业。但是为什么要那么辛苦？它就是有一个不平衡的力量在里头。如果不处置好，整个经济增长的节奏、未来，它就可能受影响。买东西平衡不了今天的国民经济，储蓄也平衡不了今天的国民经济，买外国商品、外国服务，帮点忙，但是需要汇率机制有更大的改动。所以说在这个领域上是可以找到整个行业的突破口。不单单是一个城市房地产业，而是一个城乡建设业，在这个过程当中让中国土地市场发育的更加成熟，不但用政府强制力征用土地，而是让农民土地在市场吸引下，从原来非市场状态转化为市场状态，一方面可以增加财富创造，一方面可以平衡高度外向的经济。当然这个仅仅是平衡中国经济很多方面当中的一纬。我觉得这一纬值得在座地产领袖给予特别关注。