【主持人】：谢谢巴曙松先生。接下来有请青岛海尔空调电子有限公司研究院院长陈孟军先生，主题：低碳与全球变暖：房地产升级。

　　【陈孟军】：各位领导、各位老总、各位朋友、各位来宾，大家下午好！很高兴能代表海尔空调集团参加今天的论坛，前面各位专家、各位老总充分阐述了新政下的地产运行趋势。 我作为一个后辈，首先来一个班门弄斧，将我和我的团队在近几年来新形势下研究的成果与各位分享，同时也请各位多多提出指教。

　　我下午的演讲内容分为四个方面：第一，首先简单介绍一下海尔空调集团。海尔空调集团是在海尔集团两个大的转型背景下实现新的突破和转变。一个是传统经济模式转到人单合一双赢模式。企业转型从制造业转型到服务业。这是思维模式的一种颠覆。特别是从制造业转型到服务业，由传统的卖产品到了卖服务、方案。由传统价格竞争到满足市场、满足用户需求价值的竞争。所以海尔空调定位不再是卖空调，而是提供低碳节能的解决方案。基于这样的定位，海尔集团调整了新的组织架构，将原属于不同集团的与空调相关的，海尔商用空调、海尔家用空调全部组建成新的海尔空调集团，并由柴永森担任海尔空调集团总裁。在这个新的形势下，低碳节能也是大势所趋，不仅国家和社会要求，同时也是地产开发商、供应商一个新的需求。

　　低碳建筑、智能建筑、环保建筑这是各个方面要求，但实际推广来看，大家都面临一个两难问题，智能建筑或者低碳建筑必然带来高投入，对于我们的地产或者对于我们快速实现地产来说，这本身就带来压力。未来城市综合体、商业地产、旅游地产、酒店可能会成为未来的一个发展方向。在这个新的发展方向或者新的背景情况下，必然带来一个全寿命周期成本的衡量，或者直接一点，作为未来自持物业地产开发商来说，这就有了最直接的低碳节能方案的动机。我可能增加极少的投资，但是我在未来，在我的物业管理里面，在我的运营成本方面，我就可以带来很好的收益。比如上午恒隆地产的陈启宗先生提到让我非常感兴趣的数据，我在有100元租金里面，陈先生可以收回85元，对于一般的运营的不是很好的，可以收回70元。经过前期我们的研究和调研，在这个15到30元里，人员成本占40%到50%。这是一个什么概念呢？如果我们在低碳节能这种解决方案广泛应用的条件下，在同样的运营的条件下，同样管理水平情况下，收回的就不是75元，我可能收回80元甚至90元。我们坚信一条，最直接的经济动力驱动下，中国的低碳节能解决方案的应用必然会带来一个新的高潮。

　　基于此项分析，海尔空调集团近两年经过技术积累和项目研究，也把取得的阶段性的成果向各位简单报告。海尔低碳HEEP提案由ACG发起，涉及太阳能、隔热涂料、节能灯、空调、智能控制，体现一个综合性的低碳循环经济。这里有几个案例跟大家分享一下，在城市综合体里或者在商业地产为主的我们在北京一个项目，在商场和办公区域内我们当时是解决了两个很好的问题。一个就是上午陈先生介绍的商业地产的特点，前几年养孩子这个阶段，也就是说在商业地产开盘后，租户还不满，甚至还有一些投资性业主的时候，是低负荷、低使用率的情况下，能源使用的节省。我们用很好的循环能源加上高能效节能技术来解决。第二，未来成长以后，写字楼面临非工作日加班的问题，举一个简单例子，开空调，对于目前中央空调来说，它的低使用率的话，能耗是非常高的。加班的时候就20%人加班甚至5%的人加班，空调是供还是不供。目前传统做法就是不供。不供必然带来冲突。如果旁边有一个写字楼他可以24小时供，我可能租他的去。毕竟在中国目前的现状，加班还是比较普遍的。这个就面临一个两难，我们新技术应用很好解决了这个问题。在酒店领域，我们在郑州的饭店去年一年新的技术，节省49%。第三，在工业园区，全国16个工业园地产里，我们广泛使用了节能技术。低碳节能技术目前有广泛的前提。

　　第二个也是海尔空调的一个转型，就是工程服务。海尔家电服务、售后服务在行业口碑永远是占据第一位的。我们工程服务从早期的介入一直到工程施工到最后售后服务。我们服务已经开到社区店，实现工程服务的突破。这个也是相应了陈先生提出的未来地产涉及各个阶段，是一个全流通体系。

　　第三个方面，低碳节能或者工程服务带来的高投资也未必是不可逾越的，包括前面各位领导专家提到的第三个应用，就是海尔财务公司。海尔财富公司是最早、最成熟的企业财务公司，现有资金350-400亿，金融服务已成功应用到各个方面。因为时间关系，再次感谢大家对海尔的关心和支持，海尔衷心希望与各位朋友共创美好未来，欢迎各位到我们二楼VIP室进行更深入交流，同时更希望各位朋友到青岛参观，祝贺本次论论坛圆满成功，谢谢大家！

　　【主持人】：接下来我们有请前瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平先生，演讲主题：资本的力量与房地产企业上市。

　　【蔡洪平】：谢谢主持人，我的题目跟大家不一样，是从全球资本市场怎么来看待中国的房地产业的发展。 现在的事情越来越让人费解，我刚从美国回来，跟很多人做了谈话。现在美国市场也没有方向，昨天晚上美国市场跌了265点，我开始认为奥巴马政府会非常有效的把经济从低谷往回拉，取回好的业绩。可是现在美联储的表态和失业率持续上升，使得奥巴马政府没有办法找到一个出路，所以未来市场还是非常波动。当代来说，美国市场还是全球火车头之一，所以就有了第二个问题，会场以外的280公里有美国的航空母舰、美国舰队在和越南搞演习。我曾经参加过1974年的西沙海战。那六个岛是当时抢下来的。这是第二个看不懂的事情。第三个，现在全球灾难越来越多。我过往走了一周，到处都有灾难。一切情况都很奇怪。这是我看不懂的地方，我希望大家思考。

　　我现在说的是全球资本市场看房地产这块，总体来说，目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。从今年上半年开始，宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在20%-30%左右，从目前亚洲区资本市场里面，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也是最多的。相对来说，制造业没有人看，全球过剩。除了高科技。可是我在美国碰到巴菲特一个搭档，他认为高科技很快会被淘汰，周期太快。以前4年一个周期，现在是4个月一个周期。金融板块也没法看。因为人们担心的是中国刺激经济计划在过往两年使得好端端的金融业将面临一个买单的结局。金融业板块估值往下降。金融风暴后，人们带来了很多担心。中国银行业也在处理，不断提高拨备率也好或者限制银信合作也好，要求补充资本充足率也好，巴塞尔协议12月份生效。所以银行面临很大不确定性。所以投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。在中国房地产有三个类型，第一类，头等舱的。以国企背景的大的房地产公司，他们估值都要在15-19倍甚至20多倍。

　　这非常高，这比美国房地产高一倍。第二，非国企背景，但是又非常强的发展力，同时过往业绩不错的。我们叫蓝筹房地产公司。像世贸、富力、雅居乐、绿城、龙湖等等。他们市盈率10-12倍之间。第三类，低的只有4、5倍，高的有8、9倍，第三类是地区性的多一些，管理层单一，模式成有，使得估值低一定。但是这三类公司在香港的上市整个的表现和交易量非常大。每次中国政府关于宏观政策有些松动的迹象出现，比如说不在调控第三套房贷政策，稍微一点迹象，就会使香港房地产交易量非常活跃。今年房地产股票是亚洲甚至包括A股市场最最活跃的板块之一。虽然没有大规模的融资。去年9月份我做了好几个房地产项目。今年就不见得有这么多公司上市。

　　现在投资者注重什么？第一，可持续的增长在什么地方。

　　投资者需要看。特别是对准备上市的公司比较挑剔。你简单的发展，我们物业、住宅发展，你到底2000万平方米土地储备，你发展到一定时候，假定80亿之后，你要多少土地储备。当时杨国强碧桂园是我做的，潘石屹的那个也是做的上市。人们关注你怎么样保证持续发展。第二，投资者更加看重的是新的发展模型。今天上午陈启宗也说到现在投资者蛮关注房地产发展新模型是什么。这个新有很多方面，宏观调控下，发展策略是新的。客户群发展是新的。只要你说出一个新意，投资者很喜欢。比如一二级联动模型。还有刚才张宝全说到的休闲度假模型。这个投资者非常有兴趣。但是也要非常关心你的持续发展在什么地方。这里面很重要很重要的是全国品牌。在目前我说到的房地产估值差一倍的差别里面很大一块就是是不是全国品牌发展。第三，企业家和企业的可信度。这是一些公司上市特别留意的。可信度本没有一个基本定义和标准，是印象考虑的。这个，投资银行和会计师、律师没有办法给你评估。你说到的盈利目标是不是说到做到。你说到的发展策略是不是实现了。中间发生变故的时候，跟投资者有没有沟通。在香港，比如对许荣茂先生。像绿城、龙湖，很多老总在海外有很高的威信。评级很高。这里很重要看企业家和企业的可信度。千万不要上市当年把盈利弄得太高，世界上没有傻瓜蛋，人们为了财富去发展事业，永远赚不到钱。王传福现在还坐经济舱。比亚迪马上上A了。他至今不知道什么叫PE，可是他事业非常执着，我认为上市是为了发展，而不是为了赚钱。所以每年要稳步增长，不要为了上市一下子弄个几十亿，到接下来没有增长甚至还下降。这不是拍卖，没有意义的。投资者希望买你的未来。给投资者传递的信心以及言谈举止过程中，跟投资者谈的东西都摸得着，而且要有非常高的可信度。说到10分，做到12分，投资者对你有很高的评价。去年做龙湖的是14倍，为什么同时有的公司上市只有7倍甚至6倍还卖不出去。我可以告诉大家，现在投资者非常挑剔，他们几乎是买贵的不买便宜的。龙湖去年14倍，照样发展的很好。因为你有信心告诉他我为什么有这样的价格。有的公司不行，8倍不行，发7.5倍，投资者马上撤单。

　　这就像我们买LV包一样，为什么它的包1万多，有的才几百元。我希望在未来发展过程中，投资者偏好和房地产发展策略可能要联合起来思考。有一个杭州房地产商把物业都考虑进去，人们只考虑住，而没有考虑住进去一切配套服务，包括蔬菜服务、旅游、医疗、环保，他们都能做到。我认为这是非常有意思的概念。投资者也非常看好这样一个商业模型。对有些小的房地产公司，我并不建议他们急着去上市。现在真正成交量大的也就不超过20家，前面30、40家没有交易量，再融资也很困难。这种公司通常特点，纯粹是一个地区性。第二，没有长期发展计划、发展模型。也没有振奋人心的计划。这些房地产公司是机会性、阶段性，这些公司不要上市，因为上市不容易做。投资者太挑剔了。这种公司倒不如引进私募基金投资比较好或者别的方法，不一定要上市。当然了，上市的成本是高一点，但是融资也方便。

　　这里顺便说一下A股上市的问题，已经上了市就非常好，可是没有上市的就很困难。我知道有一家H股公司报了A股上市，一年半还没有批。中国市场是审批决定制，这就要受到宏观调控很多影响。他们不是不批，把你的文件、申请报告丢到国土资源部，一放就是半年，你没法找任何人，你还没法退不出来。这个生不如死。世界上两大行业最需要资本，一个是金融业，一个是房地产业，希望把房地产业作为金融资产看待。如果一个类金融资产，没有持续融资功能，发展受到很大限制。我在A股是涉及，海外市场也参与管理，我认为小型公司持续融资困难的，不要为了简单的圈钱去上市，而是为了更好发展而上市。

　　总之，中国房地产业还会以不可阻挠的历史的发展生命力往前蓬勃发展，我相信在未来的若干年里，中国房地产还将是中国经济发展主要推动力，我相信它会越来越健康，越来越走向市场化，也会继续看到中国更多的持续发展、有崭新发展模型、同时在资本市场赢得投资者欢迎的可信度高企业家不断壮大、壮大。谢谢大家！