【主持人】：接下来我们有请金地集团董事凌克先生，演讲主题：创新推动下一个黄金十年。

　　【凌克】：我今天发言主题是创新推动下一个地产的黄金十年。现在我们发展商的规模都越做越大，大家规模都做到300、500、1000亿的时候，我们这个房地产产业应该怎么发展。 另外中国社会也在不断进行转型，由一个出口外向型的社会向一个内需和消费型的社会转型当中，我们这些房地产公司应该怎么发展。

　　北京建国门外大街建设的北京金地国际花园，北京金地国际花园建筑面积40万平方米，其中住宅25万平方米，办公楼15万平米。住宅当然就是在过去的几年都已经卖掉了，办公楼就是我们自己持有、对外招租。办公楼的建设对我们这样一家公司是一种新的能力的培养，对办公楼今后的运营也是一种新的要求。所以在这方面都要去向我们这些老牌的香港公司学习。通过这种长时间的不断的培训、培养，办公楼也取得了比较好的商业业绩。当时投资这个办公楼是1.5亿，2002年投资，近期对办公楼做的一个估值，在6亿美金左右。我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在两倍左右。办公楼长期持有下来，包括它的租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，也有4倍多回报。好的地段开发好的办公楼，当然是非常有价值的。

　　最近我们在深圳新的市政府对面又拆掉了一个旧村，对这个旧村做了一个改造，建筑面积60万平米，其中有25万平方米就是购物中心，其他的35万平方米就是办公楼。已经在设计和施工阶段。我们也很努力地争取把深圳这个项目打造成中国的最好的项目。但是这个所付出的努力是非常长的。就是像早上陈总说的，请了国际一流的策划师，请了国际最好的设计师，但是最后关键还是开发商自己的技术要成为国际一流才能做到。所以我们都在不断努力。这个是我想说的一方面发展的方向。确实中国由一个出口型大国转向成为一个消费型大国，我们的经济结构发生了很大的变化。如果中国的住宅开发，现在进入了开发的终期，但是消费还是在中期，所以有非常多的消费市场空间。在美国可以看到前十名大的住宅开发商，同时也在美国看到有前十名专门开发经营这些商业，开发经营我们说的购物中心的这些开发商，规模和我们看到的住宅商一样大。但是中国现在就没有。但是我们现在有一两家做的挺好，比如大连万达，他们经过十年尝试，现在做得越来越好，这是非常值得大家高兴的。刚才也听说张总准备开发自主品牌的酒店，这都是非常难得，这些都是非常好的发展方向。这些对大的公司自身发展就有这样的要求，对其他有志于商业地产开发的企业，也会有非常好的商情。

　　但是商业地产怎么样才能做好。一方面要有商业开发、商业运营的能力，但也同时需要有一个非常好的金融平台，因为住宅开发和商业开发盈利模式不一样。投资者也不一样。所以在这里也要呼吁我们中国的管理部门、中国证券管理部门和中国银行保险管理部门应该要创造出来金融的平台。对我们地产公司自身也需要创办更多的商业持有的基金或者说把商业物业打包去上市。所以要开发好商业，地产公司自身也需要做好房地产经营。这是我讲的第一个。

　　第二个，讲讲工业地产。工业地产在中国来说，现在是方兴未艾我们在珠海做了一个工业地产的试点，占地不大，1平方公里，容积率在1左右，开发的小小的这种办公楼，然后把它卖给全国各地、广东各地工业企业、商业企业、文化企业。我觉得这个也是非常好的。原来我们工业区开发起来都像一个火柴盒，我们为什么不能开发成像一个小别墅呢，这个是挺好事。这里他不仅仅是一个工业区，我们可以想象今后中国的城市化建设中，新城市开发不过也就是由这样的工业区、商业区、住宅区组成而成。所以今后我们最大的发展商应该和政府一起来合作开发新的中心区。一方面可以使我们土地供应更好。现在我们政府一家供应土地还不是最好的方法，私人机构也应该参加，把土地供应的更好。另一方面，也可以把一级开发、二级开发联动起来，那就是建设新城区，使中国新城区建设提高到一个更高的水平。不管是你开发新城区，还是开发大规模的商业区，我想房地产金融都是最重要的依托。所以所有的公司，特别是大的公司对房地产金融这方面业务应该是努力地建设。我们在过去几年一直努力探讨人民币房地产基金的建设，现在也开始做了一些尝试，今后希望做得越来越好或者做得越来越大。

　　还有一方面，中国的地产公司对自身要求要国际化。原来我们希望有更多股东来自全球，我想今后要求要更高。中国迟早要走到一天，都要走到这一步，就是中国今后将会成为一个货币的输出国。我们如果在十年后，中国成为一个货币的输出国的时候，我们这些房地产企业没有做好这些准备，你是无法到国外去做一个投资。你无法在国际市场上实现购并，你也无法管理好一个国际化公司。在未来十年做好准备，准备迎接中国的货币的输出。我们说中国这些地产商应该在中国有自己的融资平台，在国际上也应该有国际上的融资平台。既能做好人民币业务，也能做好外币业务。第二方面，产品的创新，产品的规划、设计、建筑水平提高，这些工作都是中国企业过去几年不断在学习的过程中。像美国最大几个开发商他们开发的产品或者说他们自身的技术、管理，我也跟他们做过很多交流。另外中国发展商也聘请了非常多的国际上的一流的、最大牌的这些设计师帮我们做这样的设计。第三，现在中国的建筑师水平已经在不断提高。但是现在都到了某一个瓶颈，这个瓶颈无就是有一些建筑技术的水平停滞，这方面追求要不断提高。我们最近提出了一个产品，把别墅搬到空中去。说起来也挺简单，就是造成这种大平面这样一种比较高档的住宅同时给每家每户都自己安排了单独的电梯，让每家每户都可以感觉到有天有地，虽然他们住在多层楼宇当中，但是享受是别墅的感觉。

　　另外管理方面也要不断创新，从单项目管理到多项目实行矩阵式管理，到一个公司非常大的时候一定要分级授权管理，这些管理模式对我们成本控制、工作是非常有帮助的。总体来说，我们要不断去创新，就可以使我们公司经营的更好，谢谢！

　　【主持人】：接下来有请山东省文登市人民政府副市长谭远国先生。

　　【谭远国】：各位朋友，大家下午好！今天在座各位朋友，很多老总都是身家过亿甚至数十亿。这里问大家一个问题，人生最宝贵的是什么？是生命。 生命最宝贵的是什么？是健康。健康最可贵的是什么？养生。怎样才能获得最高幸福指数，欢迎大家到中国长寿之乡、东方养生之都——山东文登。

　　文登因秦始皇文召天下、登高望远而文明。面积1645平方公里，人口65万，具有比较独特的优势。第一，区位优势。国际经济贸易核心区、养生旅游度假桥头堡。第二，交通优势。周边有威海机场、烟台机场、青岛机场，目前已开通韩国、俄罗斯等国内外20多个航班。第三，仙山之祖。文登被誉为海上仙山之祖的胶东最高山峰，国家级森林公园昆嵛山。第四，黄金海岸。拥有156公里海岸线，配套完善，92平方公里养生旅游度假区。第五，温泉之都。有五个高品质温泉，目前运营的2个五星级温泉度假村。第六，文化之城。文登是道教发源地，形成独特的道家文化。文登为共和国培养了120多位将军，形成独特的红色文化。形成独特的理论文化。多种文化共同提炼形成具有地方特生的文登学。第七，长寿之乡，80岁以上老人1.9万人，百岁老人47人，独特的气候，冬天不冷，夏天是全国著名的避暑圣地。是中国少有的养生地。据世界卫生组织研究，人均GDP达到5000美元以上，养生需求将迅速发展。结合文登独特的资源禀赋，我们及时调整了城市战略规划，确定为中国长寿之乡，东方养生之都。

　　第二，养生之都战略规划。我们遵循四大开发原则，立足三北、服务全国、辐射国际、四季度假等八大开发理念。打造以特色文化为灵魂，以道家养生和温泉养生为核心，以养生地产为龙头，集养生旅游、养生服务、养生医疗、养生产品加工为一体的养生产业。我们按照政府指导，市场化运作的思路，初步确定开发时序：两年点亮文登，五年舞动文登，十年打造文登。9月10号举办国际养生产业峰会，全面提高城市知名度，欢迎在座企业家到文登考察。

　　第三，抓住机遇，实现共赢。文登打造养生之都。随着养生之都打造，必定带来外需市场的无限扩展。目前文登房地产市场门槛低，楼面地价500-1000元左右，房价在4000-4500元左右，楼面价不足投资成本20%。这里拥有广阔的升值空间。无论是大型开发商还是中型开发商，都具有很好的投资机遇。滨海养生旅游独家区，拥有大量土地，这里可以满足地产企业扎根文登，持续发展目前中国一批知名企业已经登陆文登，当前国家正对房地产业实行前所未有的调控政策，房地产企业也面临着战略式转移和调整，怎样才能转型中升级也是我们这次大会的主题。转型包括两个方面，一个是投资区域的选择，第二是产品设计的更新。所以放下比努力更重要。投资区域正确选择，是我们投资的关键。我们要更关注成长型的三线城市。如何转型，我相信各位老总心目中已经有了明确答案。青山绿水红樱桃，蓝天碧海，养生之都文登，欢迎大家！

　　【主持人】：接下来我们有请万科企业股份有限公司副总裁肖莉女士，主题：金融创新与融资渠道多元化。

　　肖莉：各位朋友，下午好！非常感谢观点地产给我们这样一个机会跟大家分享关于金融的话题。

　　实际上我拿到这个话题的时候，谈金融创新，我觉得特别的遗憾。大家可以看到这个会议上的资料，写了以万科为例。在中国现行制度框架下，我们要做过多的金融创新是非常难的。但是能不能做、怎么做，我想跟美国的比较跟中国现行环境做一个分享。谢谢！

　　首先看一下美国房地产概况，我们经常说中国房地产公司太多，但是看美国两亿人口，有20多万房地产开发商，中国几万供应十几亿人口这样的居住，当然现在城市化还在不断发展过程中。目前大概没有那么高，但是相信这个速度会越来越快。所以显然开发商的数量不是一个问题，但是可以看到这个集中度差别非常大。美国前十家开发商占到25%市场份额，而中国前十家加起来不到10%，当然换一个角度说，我们可以看到一个好的方向，未来大的开发商还会有更大空间和机遇。但是这个机遇来自哪里？金融是一个非常重要的手段。在美国房地产开发企业它的融资渠道非常多，首先是多元化，这里包括有商业银行和借贷机构的贷款。而中小开发商主要是依靠银行的贷款。另外有公开的资本市场融资，包括股票、债券、票据等等。大型的开发商企业主要是运用公开资本市场来进行融资。除了银行跟资本市场，还有民间的投资，如果我们简单这样来看，这些东西中国都有，但是我们的差异在什么地方？首先我们可以看在美国的开发商他大量是依靠票据融资，在过去几年，美国开发商负债率不断上升，到近期房地产上市公司整体负债率上升到66%左右，而发行优先票据是上市公司最重要的资金融资渠道，目前上市公司负债的64%是由优先票据构成的。而优先票据占到美国房地产上市公司资产总额的42%。我们现在来看一下优先票据。以美国开发商帕尔迪在02年发行的股票1.7亿美元，而发行的票据是27亿美元，显然可以看到通过票据方式进行融资是美国大的开发商一个非常重要的渠道，而在中国是不可以做的。帕尔迪65%负债是由票据构成的。关于长期负债问题，美国帕尔迪优先票据平均到期期限9.9年。而中国的长期负债，毫无疑问大家都知道房地产是一个长周期的生意，而且一块地还要分很多年来开发，显然目前中国的融资环境跟房地产业务的特征是不匹配的，而小型开发商主要依靠贷款。为什么小型开发商反而是贷款呢。因为本身发这个票据，包括发股票，它的成本其实是最高的。所以小开发商如果要发票据的话，它的成本过高，用银行，它成本会更低一些。这样整个融资渠道是非常清晰的。而且包括融资的方式也可以买地，也可以开发，都是一个非常灵活的使用。

　　贷款的形式也是非常灵活的，非常中国的贷款，要做到四证齐全，你拿到四证后，再来用这个钱，而且受到种种限制，也不能买地，所以这方面，中国跟美国有很大的差异。简单的说，美国房企融资的情况他们主要依靠非常发达的债券市场通过严格的信用风险评估，让投资者自身来管理好它的投资风险。所以大量的票据我们可以看到都是通过大的投资银行发行的。有些票据是有担保，有些是没有担保，可能这中间会有一些利率的差别。这也在提示我们，未来中国信用风险评估系统建立是非常必要。企业可以通过发新的票据筹集资金，偿还票据，这样就可以为且提供一个非常稳定的长期的资金来源。而商业银行贷款形式也是很灵活，你可以开发，也可以买地，也可以做土地预约制度。

　　融资渠道方面美国也是相当丰富的，中国是大量通过预收款作为融资工具，而在美国预收款基本上是没有的，而且在美国预收制度是非常宽松的，你只要有一个足够的法律依据。消费者只是交一点点定金，说我同意做这个房子，接下来由开发商来做，做完后收预收款，因为他有庞大融资渠道，所以开发商不需要预收款。这个也是国外一个基本的商业惯例，他并没有存在预收款要监管之类的。后面我会谈到中国的制度。目前制度框架下会给整个行业带来更多压力和风险。

　　这是中国的状况，国内这个贷款、预收款占到房地产开发资金比例70%，而且考虑销售回款按揭贷款的话，实际上房地产行业有1/3资金来自银行系统，毫无疑问这样给银行带来风险。从05年到09年基本上在过去这么多年真的是没有发生任何变化，就是国内贷款比例大概占了不到20%，自筹资金占30%多，销售款占40%多，我们的金融创新在这个市场是极低极低，因为受制度框架限制。行业是缺乏一个长期稳定的资金来源，前面我谈到房地产开发周期特别长的特点，而且前期这个地价和中间投入是非常大的，所以理论上这样一个行业需要长期资金来支持。不过我们都是短期资金，9个月就要你还了，你刚刚拿了一块地，你还没有开始启动，也没有销售，就有银行跟你说要还钱了。造成行业债务结构非常短期化，毫无疑问会带来行为短期化。国内上市公司数据，长期负债占到30%。但是这个所谓的长期就是超过1年期，比方现在经常可以看到有时候发一个信托，一年半，但是一年半能产生这个收益吗？根本没有产生收益。但是你就要付这个钱，在这个过程中你又要借新的钱。这是长期没有稳定资金来源是这个行业重大缺陷。而资本市场融资规模是非常有限的，大家回忆07年应该记忆犹新，当时地价高涨的时候，媒体都报道有一个闭环，上市公司问股东拿钱最后推高房价。但是实际上我们看了这么多年下来，到底上市公司有多少资金是依赖于资本市场的，只有2%来自于资本市场的资金。所以整个规模是非常有限的。而房地产公司整个筹资的资金还是以银行贷款为主。而且基本上是保持在80%以上的水平。这样一个缺乏长期的融资渠道和长期稳定的资金带来的会是什么。他会产生一个共振，加剧市场波动。融资渠道没有了，销售房子卖不动了，那就是预收款没有了，这两个资金都下来了。这两个资金下来后，结果是什么呢？开发商减少开工，减少拿地，到了下一轮的时候，等到熬过这段时间，到下一个周期，房价慢慢开始回升，成交量开始放大的时候，开发商又开始开工，所以造成总会有一个阶段出现供应短缺，就会出现短的波动非常明显，这是过去四年看的非常明显的。我们经常会讲，我们要在景气的时候卖楼，不景气的时候拿地。

　　但是实际上我们能不能做到？其实我们做不到或者说我们基本上做不到，就是我们无法做到独立周期运作我们项目。因为有钱了，大家都有了，都去抢地，07、09年就频频出地王。等地价调下来后，大家为什么不去拿？因为也不是很有钱了。万科到中期，190亿现金在手上。我们不能把这个钱全部花掉，我们还是非常谨慎，因为要看下半年销售情况。这就是没有长期资金，造成行业没法逆周期操作，如果有一个资金10年稳定给我们，这样就游刃有余。我们从上一轮市场调控可以看到资金共振的结果，基本上这三条曲线，金融机构贷款额增长，房地产开发贷款余额增长，以及购房贷款余额增长，这三组数据在同样一个波动，都上都下。受资金面紧张影响，开发企业被迫减少开工、减少买地，确保资金安全的结果也是非常明显。这两个数据是全国房地产开发投资额和全国住宅新开工面积的一个累计，所以我们可以看到上上下下，他都是非常的一致。

　　我们其实还会关心另外一个，前面谈到在国外、在美国，其实包括在亚洲、香港、日本等国家，预收监管制度，因为他们不存在预收款商业模式，他有很多融资渠道。但是在中国我们消费者权益角度考虑，确实预收款是应该用它。因为你用了它，可能某个开发商快速拿走，出国了，造成损失。所以理论上预收款监管是有道理。但是问题是如果大量依靠预收款超过40%。，从而进一步减少开工、买地，到下一年状况就是没有供应，没有供应的结果或者供应非常少，所以我们觉得预收融资功能弱化会威胁资金的来源。

　　还有一方面，民间闲散资金没有一个很好的渠道，我们看到城镇居民，家庭财产占总收入比例只有2%，所以实际上，民间有钱，但是它没有投资渠道，所以在没有办法去分散民间资金的时候，大量闲置资金进入股市、楼市，本来这个市场在这个供需不能平衡，供应比较少，需求比较旺盛的情况下，投资需求跟刚性需求抢资源，毫无疑问也会推动房价上涨，它激化了房地产供需矛盾。

　　这里我们可以看到工业企业利润率是非常低的，所以实体经济收益率非常低的情况下，大量资金从实体经济流向资产流域。这个也是在09年下半年热点城市出现快速上涨的原因，这里我们可以看到像北京、上海、杭州，右边这个表格显示了上海、北京、杭州和深圳一个比较高的价格的情况。而深圳这个价格涨幅非常大。因为深圳在08年的时候跌的比较多，但是上海跟北京相对来说，在08年会比较坚挺。

　　所以简单来说，跟美国房地产企业相比，国内房地产企业融资渠道非常有限，过度以来银行，这带来以下问题，银行体系积累过多金融风险、优秀企业信用优势难以体现、债务短期化，资金来源和行业惊奇度高度相关，共振加剧行业波动，预售款承担过多融资功能，但骤然弱化又将产生金融风险，民间闲置资金缺乏投资渠道，加大炒房压力。从融资渠道多元化角度来说，我们会有如下的一些思考，这是万科一个资金来源，其实我们也没有特别的优势，在05年的时候万科经营型现金流是82%，就是说82%的钱靠自己卖楼维持企业运作，到06、07年我们做了融资，08年我们发了债，所以我们筹资活动现金流会增加一些，但是到09年也就是到今年因为资本市场到目前也是关闭了，我们看到经营活动现金流又上去72%，其实这是这个就是卖楼的钱，换句话说，就是预售款。刚才谈到预售款，其实融资渠道存在进一步收紧的可能性和趋势。我们可以看到在之前是广州、东莞、佛山、惠州、海南等多城市已经实施了预售款监管，今年以来青岛天津启动预售款监管，成都、宁波苏州也已经开始讨论预售款监管。

　　我们会有一些建议，我们建议希望能够来支持开发企业合理的资本市场融资需求，因为今年以来资本市场融资基本上在国内是没有了。第二，我们希望能够增加房地产直接融资渠道，发展房地产产业基金，适度放开债权型外商投资，分散金融风险，降低对银行信贷及股市融资依赖。第三，贯彻国发13号文，向民间资本开发更多投资领域，加快金融创新，拓展更多的投资渠道，有效分流投资性购房资金。第四，加大对债券的支持力度，提高债券发行的效率，可考虑类似股票非公开发行的模式，即债券的私募发行。

　　我的演讲到这里，谢谢！