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案例与分析

房地产估价案例之市场比较法---某大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为某银行总行位于上海市浦东新区某某路某号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属某银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于上海市浦东新区某＊路某号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为某银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻某广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

实例	项目名称	地址	标价
A	新上海国际大厦	浦东南路360号	$2,800
B	华能联合大厦	银城东路139号	$2,800
C	证券大厦	浦东南路528号	$3,000

B.比较因素条件表

比较因素条件表

物业名称		待估对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
因素情况		待估对象	可比实例A	可比实例B	可比实例C
名称		某银行大厦	新上海国际大厦	华能联合大厦	证券大厦
坐落位置		某＊路某号	浦东南路360号	银城东路139号	浦东南路528号
所处地区		浦东新区陆家嘴金融区	浦东新区陆家嘴金融区	浦东新区陆家嘴金融区	浦东新区陆家嘴金融区
建筑用途		办公楼	办公楼	办公楼	办公楼
单价		待估	22,480	22,480	24,090
交易日期		2004年6月30日	2004年8月	2004年7月	2004年7月
区域因素	商业繁华度	繁华,金融业聚集区	繁华,金融业聚集区	繁华,金融业聚集区	繁华,金融业聚集区
	交通条件	有地铁和多条公交线路	有地铁和多条公交线路	有地铁和多条公交线路	有地铁和多条公交线路
	公共服务设施	陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。	陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。	陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。	陆家嘴金融区内，公共服务设施齐全。
	自然条件	优	优	优	优
	社会环境	优	优	优	优
	地区性不动产销售状况	优	优	优	优
	环境卫生及景观	好	好	好	好
	市政设施	七通一平	七通一平	七通一平	七通一平
个别因素	建筑结构	钢混	钢混	钢混	钢混
	部位	整幢	整幢	整幢	整幢
	装饰装修情况	外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断。	外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯	外墙花岗岩，玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为毛坯。	外墙全玻璃幕墙，内装修到公共部位。办公房内为轻钢龙骨吊顶，木地板，轻质隔断
	设施状况	进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。	进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。	进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。	进口电梯，中央空调，消防报警、自动喷淋，水电到位，电话进户。
	平面布局	好	好	好	好
	临路状况	一面临主干道。	一面临主干道。	一面临主干道。	一面临主干道。
	物业管理	好	好	好	好

C.交易情况修正

评估比较对象表

实例	项目名称	地址	标价	价格修正后
A	新上海国际大厦	浦东南路360号	$2,800	￥22,480
B	华能联合大厦	银城东路139号	$2,800	￥22,480
C	证券大厦	浦东南路528号	$3,000	￥24,090

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.27元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。

E.因素修正(详见下表)

比较因素修正表

物业名称		待估物业		实例一		实例二		实例三
比较因素		交通银行大厦		新上海国际大厦		华能联合大厦		证券大厦
		状况描述	分值	状况描述	分值	状况描述	分值	状况描述	分值
交易单价（元/平米）		待估		22480		22480		24090
座落位置		银城中路188号		浦东南路360号		银城东路139号		浦东南路528号
交易日期		2004.6.30	100	2004.8	100	2004.7	100	2004.7	100
区域因素	区域繁华程度	繁华	100	繁华	100	繁华	100	繁华	100
	距城市主要商服中心距离	近	100	近	100	近	100	近	100
	道路状况	优	100	优	100	优	100	优	100
	交通便捷度	优	100	优	100	优	100	优	100
	交通受制情况	无	100	无	100	无	100	无	100
	距车站港口的距离	近	100	近	100	近	100	近	100
	城市基础设施	七通一平	100	七通一平	100	七通一平	100	七通一平	100
	社会公共服务设施	齐全	100	齐全	100	齐全	100	齐全	100
	社会人文环境条件	优	100	优	100	优	100	优	100
	环境质量	优	100	优	100	优	100	优	100
	自然环境条件	优	100	优	100	优	100	优	100
	景观	优	100	优	100	优	100	优	100
	城市规划限制	相似	100	相似	100	相似	100	相似	100
	不动产销售状况	优	100	优	100	优	100	优	100
	区域因素小计	1		1		1		1
个别因素	临街状况	优	100	优	100	优	100	优	100
	建筑面积	大	100	大	100	大	100	大	100
	层高	3.8m	100	3.8m	100	3.8m	100	3.8m	100
	内部结构的合理性	一般	100	一般	100	一般	100	一般	100
	物业朝向、层数	较好	100	好	102	较好	100	较好	100
	建筑结构	钢混	100	钢混	100	钢混	100	钢	101
	日照、通风程度	相似	100	相似	100	相似	100	相似	100
	装修状况	高档装修	100	外装修高档，内装修毛坯	96	外装修高档，内装修毛坯	96	高档装修	100
	设备标准及状况	高	100	高	100	高	100	高	100
	新旧程度	新	100	新	100	新	100	新	100
	物业管理	好	100	好	100	好	100	好	100
	绿化环保程度	一般	100	一般	100	一般	100	一般	100
	特别因素	一般	100	一般	100	一般	100	一般	100
	个别因素小计	1		1.0204		1.0417		0.9901
比准价格(单价)		23400(取整)		22939		23417		23852
评估价格(总价)		1,444,286,755.00

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A＝22939（元/平方米)

B＝23417(元/平方米)

C＝23852 (元/平方米)

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400(元/平方米)(取整)

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