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案例与分析

房地产估价案例之成本法――某办公楼

办公楼产权属武汉某有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)

综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元）

2．前期及其他费用（5.16％）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）；

工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。

工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。

小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米

（2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）

白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232号文，1.2元/平方米）

抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9号文，0.05元/平方米）。

前期及其它费用小计：51.54元/平方米

3．资金成本

按工程建设正常投资情况，建设期为1年，利息率取评估基准日的一年期固定资产贷款利率5.85%。故资金成本为：

（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2 =17.82（元/平方米）

4．重置成本合计

单方造价为557.8+51.54+17.82＝627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%计取，

重置成本为627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元

5．成新率确定

(1)使用年限法

理论成新率＝1－（1－残值率）×（已使用年限／耐用年限）

式中:残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值,砖混结构为2％。

已使用年限为17年，耐用年限为50年。

理论成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％

（2）打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘察后打分为：

项目		标准分	评定	评分	合计	完损等级
结构部分	基础	16-20	有承载力、稍有不均匀沉降、但稳定	18	70	基本尚好
	承重构件	16-20	有轻微变形、细小裂缝	18
	非承重构件	10-20	稍有裂缝、破损	10
	屋面	13-16	稍有渗漏	14
	楼地面	10-12	稍有磨损、裂缝	10
装修部分	门窗	16-20	基本灵活、少量变形	18	68
	外粉	13-16	稍有裂缝、风化	14
	内粉	13-16	稍有裂缝、风化	13
	顶棚	13-16	无明显变形、稍有裂缝	13
	细木装修	10-12	稍有破损	10
设备部分	水卫	25-32	基本尚可	25	65
	电照	16-20	线路、照明装置基本尚好、无漏电	18
	其他	22-28	基本正常使用	22

完好分值率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重

＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％

（3）成新率的确定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，理论成新率权重取30%，完好分值率取70%。

成新率＝66.68％×0.3＋69.2％×0.7＝68％（取整）

6．评估值计算

评估值＝重置成本×成新率

＝408,313.94×68％＝277,653.48（元）

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